《保交付保质量下的工程穿插提效快速施工管理要点及实战案例》

【课程背景】

在当前房地产行业中，标杆房企在推行工程穿插提效快速施工，但很多房企工程管理人员并不知道标杆房企为何要推行穿插施工，总认为穿插施工是为了高周转，错误的理解了穿插施工的真正内涵。在工程管理过程中，缺乏穿插施工体系化管理经验，纯凭个人经验推进穿插施工，从施工单位进入现场后才开始着手组织工程穿插施工的安排布置，刚开始的时候总包还虚与委蛇，等到精装单位进场后，才发现穿插施工根本不是想当然那么回事，强行推行穿插施工又导致一个作业面上各工种工序交叉施工，天天矛盾冲突，质量问题频发，经常出现返工。本想压缩工期，结果到交付时才发现工期并未缩减，而且项目存在重大工程质量隐患，交付后无法正常运营，维修成本高企，开始时的穿插施工部署完全失效。

企业如何帮助员工在体系管理层面上更好的掌握穿插施工管理之道，提升管理视角，拓宽管理能力，并逐步提升专业管理水平，使之具备进行穿插提效快速施工的管理能力，是我们面对的人才培养管理挑战。穿插施工提效管理，要从施工过程管理逐步提升到产品管理思路上来。需要在拿地初始就要进行项目通盘穿插施工策划，强调产品逻辑和标准，从设计前端入手，锁定材料部品招采成本标准，提高产品工厂化率，提高工人施工工效，减少施工现场过程人工管理要求，让产品一开始就做对做好。

穿插施工管理需要涵盖产品定位、产品标准、产销平衡、产品采购、成本限额、供方选择、过程管理、产品验收、成品保护、直到产品交付和维保修的产品全生命周期穿插施工管理。工程管理专业作为产品的最终制造和呈现者，如何站在项目流程化管理的视角，大流水分期和总平施工部署，小流水施工工序工艺组织，避免产品进度、质量、成本的目标冲突，协同平衡各专业和甲乙方的标准不一致，是保证穿插施工在项目平稳落地的关键；

本次课程根据专家23年的工作经历及经验（10年中建系统工作经历、13年地产企业管理经历），结合清华大学工程制造业精细化及流程化的管理方法，通过对100多个与穿插施工管理有关的实际操作案例进行情景解剖，导出能够适合大多数地产企业确保工程交付质量前提下，大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切实落地的手段及措施。

本次课程特点是将标杆地产企业工程管理的实战经验与清华大学制造业经典管理理论密切结合，实操案例多、启发性强，同时可与学员有较多的深度互动，通过互动交流来进一步梳理学员的管理思路及实战操作。

【课程收益】

1. 深刻理解穿插施工管理之道，提前完成穿插策划，压缩关键线路工期，提升非关键线路效益；

2. 理解掌握穿插施工管理产品设计前端需要预控的穿插问题和风险点以及预控手段措施；

3. 理解掌握穿插施工管理产品成本招采前端需要预控的穿插问题和风险点以及预控手段措施；

4. 理解掌握穿插施工管理产品工程管理过程需要预控的问题和风险点以及预控手段措施，针对项目实际情况及公司现有资源制定合理的全周期工程进度计划和穿插施工计划，以确保在保证客户关注质量的前提下，如何快速施工，穿插提效。

【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、工程部经理成本总监、成本部经理、工程部经理、造价工程师等。

【课程大纲】

第一部分：穿插施工管理现状和困惑

1. 我们是否经常遇到这样的问题和困惑？

1. 从项目启动到开工到过程管理都按照普通项目计划组织，缺乏穿插施工统筹，除了结构施工外，建筑机电和精装工序都无法正常插入；

2. 在同一个作业面上，各工种、各工艺和各工序交叉施工，经常发生矛盾和冲突，各不相让；

3. 天气影响、疫情防控、政策要求和现场环境等各种客观条件对穿插施工组织有很大影响；

4. 供方建材采购渠道分散，进场验收以次充好，物料堆放损坏变质，物料堆场周转率低，水平垂直运输跟不上施工进度要求；

5. 工程施工组织常常出现返工，材料供应和人员机械配备难以与实际施工需要相匹配；

6. 工程质量达不到验收标准，交付存在重大工程质量隐患，客户使用和运维存在较多卡点。

1. 建立流程化的穿插施工协同体系；甲方管理原因导致的现场矛盾：专业间的矛盾/甲乙方间的矛盾；跨专业协同/目标标准协同；

2. 穿插施工管理之道：目标定标准/协同建流程/能力要提高；

第二部分：保交付穿插工程策划

1. 保交付穿插施工产品质量管理观点：产品全周期客户满意质量；质量标准是基于产品全周期客户满意的综合效益最大化；；产品质量问题在设计前端就存在；产品高易建性，质量零缺陷；保交付阶段没有整改工期；预控源头是设计部门；高层管理者承担90%责任；

2. 保交付穿插施工策划先行：产品交付目标策划；产品质量标准策划；产品设计标准策划；产品成本招采策划；产品工程施工策划；产品验收交付策划；

• 案例：保交付穿插施工策划例题

1. 产品交付目标策划：交付目标清晰；项目分期均衡；开发顺序合理；交付分界简洁；交付永临结合；交付施工便捷

• 案例：施工总平面布置管理——合理便捷案例

• 例题：战术地图平面布置风险例题

• 案例：施工总平结合项目分期战术地图排布案例

1. 保交付产品质量目标策划：零渗漏；零空鼓；零开裂；零外窗；零户门；零水暖；

• 例题：保交付产品质量目标策划例题

1. 保交付产品设计标准策划：设计产品化；户型标准化；立面标准化；示范区标准化；一体综合化；节点标准化；做法标准化；深化四图；材料标准化；部品标准化；样板标准化；交付标准化；外墙全现浇；核心筒现浇；管井全现浇；内墙免砌筑；内墙免抹灰；高精免地坪；

2. 保交付招采成本策划：设计供方标准化；采购合同标准化；合约界面标准化；战略合作标准化；供方信誉档案库；材料部品样板库；部品选型标准化；成本模型标准化；进场计划标准化；市场价格前置化；材料供应区域化；示范区采购独立；

3. 保交付工程施工策划：材料部品标准化；施工工序标准化；施工工艺标准化；施工工时标准化；管理要求标准化；验收动作标准化；交付管理标准化；产品维保标准化；大流水施工部署；小流水工序组织；穿插施工自下而上；金属模板爬架；减预留增预埋；减材料增部品；减现场增工厂；减手工增机械；减管理增效益；

4. 保交付验收交付策划：了解政策绿色通道；办好施工合法手续；政府领导挂职项目；提前沟通验收时点；施工质量创优；做好专项验收交底；争取验收绿色通道；过程质量验收免检；专项验收提前实施；具备条件提前验收；提前做好交付准备；交付质量客户满意；

• 案例：工程验收交付程序突破沟通缺失例题

1. 保交付穿插施工策划先行：产品交付目标策划；产品质量标准策划；产品设计标准策划；产品工程施工策划；产品验收交付策划；

2. 小结：明确交付目标；确认质量标准；锁定设计标准；成本招采协同；工程施工穿插；

3. 分组讨论与交流

第三部分：保交付穿插设计管理

1. 设计品质和效果对客户交付产品质量的重要性分析；

1. 购买阶段价值排序：设计效果；功能组合；材料品质；品牌追求；

2. 交付入住阶段价值排序：功能效果；材料品质；设计效果；品牌追求；

1. 交付客户报修和投诉产品质量问题排序；85 %报修问题：外窗；空鼓；开裂；渗漏；入户门；电气；问题排序：渗漏；空鼓开裂；入户门；外窗；

• 案例：缺陷反馈——窗侧边墙面渗漏缺陷例题

1. 缺陷反馈管控小结：概率统计发现问题；相关分析找到原因；经验萃取最佳方案；定量分析提炼数据；施工周期影响验证；引进成熟样本迭代；快速提升客户满意；

2. 全专业一体化设计：互为条件，互相协同，精准确定，配合最优；方案设计；扩初设计；施工图设计；设计深化；构件制作、安装；

3. 全专业设计协同：给水排水专业；供暖通风与气调节专业；机电、室内等专业；给排水、电气、供暖通风与空气调节等专业；

4. 设计深化四图策划先行：深化设计图；生产加工图；现场安装图；成品保护图；

5. 外墙主体及二次结构设计深化要点；模板配模方案图按施工顺序划分：墙柱体的设计；梁的设计；楼面板的设计；背楞的设计；支撑体系的设计；楼梯的设计；二次结构设计深化要点：两案、三墙、六降、九禁；

• 案例：节点设计深化案例

• 案例：填充墙深化设计案例

• 例题：填充墙设计深化例题

• 案例：外墙外飘板设计深化案例

• 案例：窗台企口反槛设计深化案例

• 案例：飘窗洞口企口反槛设计深化例题

• 例题：飘窗企口反槛设计深化例题

• 例题：核心筒墙结构设计深化例题

1. 小结：产品标准化；设计一体综合；深化四图；协同现浇；三免一无；

2. 分组讨论交流

第四部分：保交付成本招采管理

1. 保交付设计管理成本预控：项目定位；规划方案；项目分期开发规划单体方案；总图及室外管线综合平衡；具体设计节点构造要求交底；

• 案例：模板成本测算案例

1. 供方施组/方案/总平/计划优化施工措施：考虑联动性；结合设施；考虑销售配合需求；合理规划；减少调整；节约成本；

• 案例：穿插施工组织总平面图供方成本优化例题

1. 提高供方施工效率：明确技术标准；确认管理要求；提高施工效率；改进施工工艺；强调技术交底；加强技能培训；提高人员素质；避免强行施工；

2. 保交付成本招采供方交底：策划明确穿插提效；明确供方技术标准；提出供方穿插要求；供方入库技术交底；关键节点标前样板；供方协同总图方案；供方投标技术响应；现场穿插样板先行；

3. 保交付材料部品标准化管理：外保温/壁纸/石材/门窗幕墙/栏杆/电梯/入户门/橱柜/壁柜/木饰面/地砖/地板;

4. 零变更洽商签证成本预控：预估；沟通；确认；增项；月结；减账；

5. 特急零星工程/让步放行管理：电话/微信；请示/报告；纪要/协议；正式合同；

6. 小结：设计供方成本预控；优化供方技术措施；提高供方施工效率；提前供方技术交底；材料部品标准化；供方零变更洽商；供方特急放行报告；

7. 分组讨论与交流

第五部分：保交付穿插计划管理

1. 标杆企业合理工期；保证符合生产客观规律；合理施工管理间歇；合理施工技术间歇；

2. 标杆企业“抢工期” 措施：材料类“抢工” 措施；技术类“抢工”措施；管理类“抢工”措施；

• 案例：三种施工方式对比案例

1. 制定合理最短工期：合理编排工序穿插；实现周期均衡流水施工；密切配合营销节点；

• 案例：穿插施工提效模型案例——目标——提效20%（3个延长1个缩短）

• 案例：标准工期360天案例

• 案例：标准工期（360天）关键线路横道图案例

1. 关键线路—地下室施工（73d）

2. 主体结构小流水施工（163天）

• 案例：结构平面穿插流水施工

1. 结构平面穿插流水施工

2. 穿插模型: N-10精装修湿作业穿插施工（5天/层步距）

• 案例：楼层工序分布案例

• 案例：标杆企业某项目工序排布案例——工序之间少干扰

1. 分组讨论与交流

第六部分：保交付穿插现场管理

• 案例：标杆企业某项目工序排布案例——工序之间少干扰

• 案例：桩基、检测、补桩同步完工案例

1. 地库副楼与主体同步施工：缺陷成因；穿插建议；

2. 顶板/防水/保护/回填/场平一次成活：防水随地库顶板结构完成；保护层随顶板防水完成；回填土随首层外架拆除完成；

3. 地下建筑初装机电安装工程紧前插入：砌体穿插；管网穿插；设备穿插；

4. 供电工程报批报建随地库同步推进；供电工程报批报建要点：停电接火计划提前30天申请；设计出图至工程施工需走图纸审批流程至少提前15天；报装申请材料依据供电局要求至少提前7天准备；供电工程为垄断工程，供电前需将费用交齐；

• 例题：总包成本/资金影响/班组窝工影响例题

1. 主体结构阶段爬架安装：爬架与凸窗、挑板、线条、构架龙骨等错位安装，局部与外墙冲突的翻板提前切除、切槽、加固处理；爬架支座位提前调整到铝模K板下；楼层提前做好硬质防护棚，确保外立面穿插顺利进行；

• 案例：底层外架优先拆案例

1. 人货梯第六层安装完毕：第六段人货梯使用；第五段砌筑样板；第四段人货梯安装；第三段人货梯进场；第二段完成电梯基础；第一段施工电梯基础；

• 案例：层间截水是穿插施工保证

1. N层结构层——钢筋绑扎、结构拉缝安装、模板拼装

2. N-1层——拆模、层间止水、垃圾清理、螺杆洞封堵、外墙打磨修补

3. N-2层——层间止水、结构内墙打磨修补、卫生间反坎施工、墙板放线、排水管安装，栏杆安装、外窗框安装

4. N-3层——墙板安装、外窗玻璃安装、消防立管安装

5. N-4层——墙板与结构交界处挂网、沉箱防水、天花装修第一遍腻子、地面水泥砂找平、户内外给水管安装

6. 燃气管道先报建：燃气报批报建主体出正负零后开始；燃气进场前置准备不少于60天；与供电工程同期进行；墙砖铺贴开始前完成室内燃气管道安装；

7. N-5层——墙板嵌缝修补，墙板线盒及线管安装，卫生间回填及二次防水、天花吊顶、照明穿线、保温板安装

8. N-6层——卫生间及电梯间墙砖，厨房地砖，客厅天花封板、入户门框、防火门框安装、消防栓安装、水电管井刮N型腻子

9. 室内电梯保运输：电梯安装要点：电梯机房采用全砼结构缩短工期20天；主体封顶紧后屋面施工，电梯机房优先；主体封顶30天移交机房井道，电梯进场安装；施工梯拆除条件：施工梯拆除前30天室内电梯投入使用；室内电梯与施工梯公用30天后施工梯可拆除；所有湿作业材料均已基本上楼；地下室可堆放及运输材料；

10. 精装样板提前定：精装策划：交付标准及交付计划；施工进度及质量标准；承接查验整改计划；精装方案：确定交付标准样板；确定施工工艺样板；确定材料部品样板；装修阶段总平布置：进场后7天内确定材料堆场布置及调整；垂直运输分时段使用；同批材料到场48小时内送达施工楼层；

11. 湿作业施工先行：隔断墙/吊顶施工；墙砖施工；墙面腻子；地砖施工；水泥地坪；

12. N-7层——客厅、卫生间及电梯间地砖、厨房墙砖、门槛石安装、管井穿强弱电线管及给水管

13. N-8层——窗台石安装、厨卫间天花吊顶及封板、门套基层安装、墙面第一遍腻子

14. N-9层——墙面、天花第二遍腻子、门贴脸及门套安装、入户门安装

15. N-10层——墙面、天花打磨、喷底漆、上面漆、户内门安装

16. 干作业紧跟其后： 油漆/壁纸/灯具安装；橱柜 /浴室柜安装；壁柜安装；洁具/五金/电器安装；门/地板安装；外架拆除后插入；提前策划动线；48小时物料上楼；紧盯作业面/物料；

17. 公区精装修收头：公区吊顶施工；公区墙砖施工；公区地砖施工；电梯门套施工；灯具/面板安装；室内公区穿插；楼梯间到室内；最迟外架拆除；10内完成公共部分；

18. N-11层——部品安装

19. N-12层——木地板安装、水电、洁具、五金安装调试

20. N-13层——开荒保洁，达到交付状态

21. 外立面施工：前期四图尤为重要；注意外保温拉拔检测，不可省略检测项；

22. 地库侧边防水后回填：地库侧边防水施工要点；防水保护层施工要点；回填土施工要点；

• 案例：小市政管网分段早穿插

1. 顶板市政绿化同步完成：疏水层施工；顶板回填施工；管网施工；道路硬化施工；绿化/园林铺贴；结构出正负零后60天；联合验收前45天；外架与人货梯位置；园林铺贴前期关注；

2. 穿插技术应用小结：公司里程碑节点要求决定穿插工艺的选择；标准化设计节点、材料选型、材料参数、施工工艺战略供应商准备必须前置，避免三边工程；爬架、铝模、三免一无应用是重要支撑；爬架拆除、施工电梯安装与拆除、顶板防水，是三大关键节点。初装修湿作业流水可按5、6、7、8天安排，精装修干作业可以灵活处理；工序穿插安排，没有窝工是保障；人货梯下负一层地下室，形成水平二层运输通道，将增强施工组织的灵活性。

3. 分组讨论与交流

第七部分保交付竣工验收管理

1. 竣工验收交付策划要点：优先规定动作；优先客户区域验收；代客验房（物业）；带客验房（客服）；遗留问题限期整改；客户风险预控；

2. 交付客户产品竣工验收交付启动会会议目的：明确各方在竣工验收中的有关范围和验评标准；会议时间：集团管理中心在竣工验收前1个月组织召开；参会单位：集团采购成本专业,施工总包,监理,分包和物业公司；竣工验收小组：成立由建设方,施工,总包,监理,物业组成竣工验收小组；

3. 地产交付客户产品验收整改：分部、分项验收；竣工验收；限期整改销项；

4. 物业交付客户产品接管验收：项目获取竣工备案表并整改销项后；项目移交物业公司；物业依据验收标准完成对接管验收工作；

5. 交付客户产品客户预验收：正式入伙前30天；由接管验收专项人员陪同业主进行预验收；形成《工程遗留问题限期整改单》；

• 案例：交付客户产品预验收风险预控例题

1. 交付客户产品竣工验收：《工程竣工验收单》是包方依据；包方在规定内完成问题的整改；不影响小问题由包方盖公章整改承诺函；不得扣留《工程竣工验收单》, 问题以建议预扣在竣工验收单上明确表述；各部门没回退验收单权限，有建议预扣款的权限；

2. 交付客户产品质量问题限期整改销项：整改单下发；钥匙领取；现状确认；维修时限；钥匙返还；维修确认；整改单返单；代客验收；客户复验；整改单关单；

• 案例：交付客户产品竣工验收限期整改销项制度案例

1. 交付客户产品风险预控：交楼产品与合同标准不符；前期销售承诺无法落实；存在严重渗漏隐患；存在重大质量和安全隐患；存在严重使用功能缺陷；消防系统存在重大安全隐患；共用设备存在重大缺陷；园建及公共设施无法使用；因设计质量价格等其它因素；

• 案例：交付客户产品成保管控缺失例题

1. 客服管控\交付维保和整改销项要点；客服质量管控要点：现有自媒体极发达；原有管控手段失效；客户信息收集能力；客户信息关注能力；客户舆情控制能力；客户沟通谈判能力；客户定点清除能力；交付维保管控要点：客户信息分类；分期分批交付；功能区域交付；优先维保计划；限期整改销项；入伙时零拒收；整改销项管控要点：漏项施工项；客户区域；功能性问题；1715原则；每日例会销项；

2. 交付客户产品质量后评估：交付一个月内实施；第三方入户调研；全专业参与；形成产品缺陷反馈；重点改进构造标准；

3. 小结：保交付产品策划；保交付预验收；保交付验收启动会；保交付验收风控；限期整改销项；保交付客服管控；保交付后评估；

4. 分组讨论与交流